El precio que ves en el anuncio rara vez es el precio final. Entre notaría, impuestos, tasación y otros conceptos, los gastos de compra pueden sumar entre un 8% y un 12% del valor del inmueble. Si no los incluyes en tu presupuesto desde el principio, el susto llega cuando ya has dado el sí.
Notaría y registro
La escritura pública debe firmarse ante notario y luego inscribirse en el Registro de la Propiedad. El coste de la notaría suele oscilar entre el 0,3% y el 0,5% del valor declarado, y el registro entre el 0,1% y el 0,3%. En una vivienda de 200.000€, estamos hablando de unos 800€ a 1.600€ solo en estos conceptos.
Los notarios tienen aranceles regulados, pero el coste total depende del valor de la operación. Puedes consultar simuladores en la web del Consejo General del Notariado. El registro también tiene aranceles públicos. Si compras con hipoteca, habrá una escritura de compraventa y otra de hipoteca; los costes se suman.
Impuestos: ITP, IAJD o IVA
Dependiendo de si compras vivienda nueva o de segunda mano, y de tu comunidad autónoma, pagarás uno u otro impuesto. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en segunda mano suele estar entre el 6% y el 10% del valor. En obra nueva, el IVA es del 10% (vivienda habitual) o del 21% (segunda residencia). El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) puede añadir otro 0,5% a 1,5%.
En una vivienda de segunda mano de 200.000€ en una comunidad con ITP al 8%, pagarías 16.000€ solo en ITP. El IAJD añadiría otros 1.000€-3.000€. Son los gastos más importantes y los que más sorprenden a los compradores primerizos.
Tasación
El banco exige una tasación para conceder la hipoteca. El comprador suele pagarla, aunque a veces se negocia con el vendedor. El coste ronda los 300€ a 600€ según la vivienda y la empresa tasadora.
El banco suele encargar la tasación a una empresa de su lista. Tú pagas el informe, pero el banco elige al tasador. Si la tasación sale por debajo del precio acordado, el banco solo te prestará un porcentaje del valor tasado, no del precio de compra. Eso puede obligarte a aportar más dinero de entrada o a renegociar con el vendedor.
Gestoría
Una gestoría puede encargarse de trámites, notaría y registro. No es obligatoria, pero muchos la contratan para no perderse. El coste varía entre 400€ y 1.000€ o más.
La gestoría puede encargarse de: solicitar la nota simple, liquidar el ITP o IAJD, coordinar con la notaría, inscribir en el registro y gestionar el alta de suministros. Si tienes tiempo y algo de paciencia, puedes hacer parte de estos trámites tú mismo, pero para muchos compradores la gestoría merece la pena por la tranquilidad.
Seguro de hogar
La mayoría de los bancos exigen un seguro de hogar para conceder la hipoteca. Aunque no es un gasto de la compra en sí, es un coste recurrente que conviene tener en cuenta desde el primer día.
Comisión de apertura
Algunos bancos cobran una comisión de apertura de la hipoteca (porcentaje sobre el capital prestado). Puede ser del 0% al 1% o más. En una hipoteca de 160.000€, un 1% son 1.600€. Compara ofertas: a veces un banco con comisión de apertura ofrece un tipo de interés más bajo que compensa a largo plazo.
Resumen: calcula un 10% extra
Como regla práctica, reserva al menos un 10% del precio de compra para gastos. En una vivienda de 180.000€, son 18.000€ adicionales. Si tu presupuesto total es 200.000€, el precio máximo de la vivienda debería estar en torno a 180.000€ para no quedarte corto.